Usucapião extraordinária: como funciona e seus requisitos

A usucapião extraordinária é o tipo mais comum de usucapião existente e a mais antiga na legislação brasileira. Por esse motivo, é o instituto mais comentado em vídeos e textos na internet.

Entretanto, a maioria dos conteúdos sobre usucapião extraordinária se restringe aos requisitos previstos em lei.

Neste artigo, além de tratarmos dos requisitos, iremos aprofundar um pouco mais sobre como este instituto funciona na prática. Acompanhe!

História da usucapião extraordinária

Antes de tratarmos propriamente sobre como a usucapião extraordinária funciona na prática, é necessário realizar uma breve incursão histórica sobre sua existência nos Códigos Civis brasileiros, de maneira que possamos compreender qual sua finalidade e a relação deste instituto com o conjunto do ordenamento jurídico brasileiro.

A usucapião extraordinária foi instituída pela primeira vez no art. 550 do extinto Código Civil de 1916 segundo o qual, “aquele que, por 30 anos sem interrupção nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquirir-lhe-á o domínio, independentemente de título e boa-fé”.

Posteriormente, a Lei nº 2.437, de 7 de março de 1955, restringiu os prazos prescricionais e a usucapião extraordinária passou de 30 para 20 anos.

No anteprojeto de 1972/73, mais especificamente no art. 1.420, o prazo prescricional se manteve em 20 anos, mas com possibilidade de redução para 15 anos caso o imóvel tivesse sido utilizado como morada habitual pelo usucapiente ou ainda se tivessem sido realizadas obras, ou serviços de caráter produtivo.

O art. 1328 do Projeto de 1975, entretanto, reduziu os prazos para 15 e 10 anos respectivamente, prazos estes que se mantiveram com a reforma do Código Civil em 2002 (PEREIRA, 2017).

É evidente que o principal requisito da usucapião extraordinária – o tempo da posse – diminuiu consideravelmente ao longo das reformas do Código Civil e isso se deve à guinada do direito brasileiro em direção ao Estado Social, no qual prevalece a função social da propriedade.

Nesse sentido, a prescrição aquisitiva extraordinária, ou usucapião extraordinária, funciona como um importante instrumento de realização da função social da propriedade instituída pela Constituição de 1988.

Além do tempo de posse, a usucapião extraordinária apresenta outros requisitos específicos que iremos discutir a seguir.

Quais são os requisitos da usucapião extraordinária?

O instituto da usucapião apresenta dois componentes básicos independentemente do tipo: a posse e o tempo.

Com relação à posse, esta deve ser contínua, pacífica, ou seja, quando não pesa sobre ela nenhum defeito típico e ser exercida com intenção de dono.

O segundo requisito básico de qualquer usucapião é o tempo. Tendo em vista que a definição da usucapião nada mais é do que a aquisição por posse prolongada, é imprescindível que a posse venha associada ao fator tempo.

No caso da usucapião extraordinária, o tempo previsto no art. 1.238 do Código Civil é de 15 anos, podendo diminuir para 10 anos, caso o possuidor tenha estabelecido moradia habitual ou realizado obras, ou serviços de caráter produtivo.

Outro aspecto importante e que também está relacionado ao tempo na usucapião extraordinária, é que é possível somar o tempo de posse do sucessor com o do antecessor, mantidas obviamente os requisitos da posse pacífica.

A usucapião extraordinária se distingue dos demais tipos por prescindir de justo título, ou seja, contrato de compra e venda ou título de boa-fé.

Além disso, não é exigido que o usucapiente não possua outros imóveis em seu nome.

Também independe o tipo do imóvel ou terreno (urbano ou rural) e o tamanho, diferentemente de outros tipos de usucapião. Na usucapião extraordinária prevalece, portanto, a posse, ou seja, a utilidade dada ao imóvel por meio do trabalho, princípio fundamental que rege o instituto.

Agora que você já sabe quais são os requisitos do instituto, vamos apresentar a seguir quais os procedimentos para requerer a usucapião extraordinária.

Como funciona na prática

Independentemente do tipo, a usucapião pode ser requerida tanto de maneira judicial quanto extrajudicial em cartório, sendo esta última uma inovação instituída pelo novo Código de Processo Civil de 2015.

Para que o usucapiente entre com o requerimento diretamente no cartório de registros imóveis deverá estar munido de ata notarial lavrada pelo tabelião, planta e memorial descritivo, certidões negativas da situação do imóvel e do domicílio do usucapiente e demais documentos que comprovem os requisitos da posse discutidos anteriormente.

Apesar da tentativa de desafogar o judiciário, nem sempre o pedido extrajudicial é a alternativa mais adequada, uma vez que exige comprovação documental e ausência de incapaz ou litígio, o que nem sempre corresponde ao caso concreto.

Portanto, antes de decidir se irá realizar o requerimento de maneira judicial ou extrajudicial, é fundamental analisar o caso concreto.

Também é importante salientar que não há obrigatoriedade de realizar o pedido inicialmente em cartório para depois seguir com o processo judicial, a forma como será requerida a usucapião fica a critério do autor da ação.

A forma mais comum de requerer a usucapião extraordinária é a judicial, considerando que o caso concreto nem sempre apresenta a ausência de litígio entre as partes.

Além disso, o custo no judiciário em geral é menor que no cartório. No caso da usucapião judicial, esta apresenta alguns custos que devem ser observados pelo usucapiente.

O primeiro refere-se à taxa judicial, caso o usucapiente não seja contemplado com a justiça gratuita.

Em geral, a taxa judicial corresponde a 1% do valor da causa, sendo que este valor pode variar de 1 a 4% dependendo do estado. O valor da ação de usucapião em regra é o valor venal, a não ser que o imóvel não tenha número de contribuinte, taxa referencial ou IPTU, nestes casos, considera-se o valor de alçada.

Outra despesa que o usucapiente deverá assumir está relacionada às citações (pelo menos três, lado direito, esquerdo e fundos do imóvel), quanto maior o número de propriedades, maior o número de citações e maior o custo.

Por fim, outra despesa bastante comum na ação de usucapião é a perícia que fica a cargo do usucapiente, ainda que tenha sido beneficiado com a justiça gratuita.

O usucapiente que entrar com ação judicial deverá comprovar a posse por meio de documentos, como contas de consumo e IPTU, embora este último não seja obrigatório.

Além dos documentos, a comprovação da posse também poderá ser feita através de provas orais, como audiência de instrução de julgamento e provas testemunhais através do depoimento das partes.

Outro aspecto importante da usucapião judicial é que a ação deve ser distribuída na vara específica de registros públicos. Porém, no caso de não existir vara de registros públicos poderá ser distribuída na vara cível.

Uma situação muito comum em que se recorre à usucapião judicial é naquela em que há a necessidade de se realizar um inventário muito difícil de fazer, seja pelo número de herdeiros ou ainda, que tenha ocorrido inúmeras transações de compra e venda do imóvel sem os devidos registros.

Nestes casos é possível recorrer à usucapião judicial para regularizar a situação.

Apesar de a usucapião extraordinária ser o tipo mais comum de usucapião, nem sempre é a melhor alternativa para determinados casos.

Existem aproximadamente 36 tipos de usucapião previstos na legislação brasileira, portanto, antes de entrar com o processo extrajudicial ou ação na vara de registros imóveis, é necessário analisar se a extraordinária é o tipo mais adequado de usucapião para o caso em questão.

Fique atento, pois ter o pedido indeferido no cartório pode incorrer em um alto custo para o usucapiente que, além do mais, deverá assumir todas as despesas do processo judicial caso opte pelo prosseguimento do processo.

Recorrer ao cartório deverá ser a alternativa somente nos casos em que não houver grandes empecilhos para a regularização da situação da propriedade do imóvel.

(Fonte: Turivius.com)