Riscos e Vantagens de Comprar Imóvel Através de Leilão Judicial ou Extrajudicial

Riscos e Vantagens de Comprar Imóvel Através de Leilão Judicial ou Extrajudicial

O mercado de leilões imobiliários tem atraído cada vez mais investidores em busca de boas oportunidades, principalmente devido aos preços abaixo do mercado.

Entretanto, adquirir um imóvel em leilão, seja judicial ou extrajudicial, exige conhecimento e cautela.

Neste artigo, abordaremos as principais vantagens e riscos associados a esse tipo de transação, além das diferenças entre os leilões judiciais e extrajudiciais.

Vantagens de Comprar Imóveis em Leilão Judicial ou Extrajudicial

1. Preços Abaixo do Mercado: Uma das principais vantagens de adquirir imóveis em leilão é a possibilidade de comprar por um valor significativamente inferior ao praticado no mercado. Tanto nos leilões judiciais quanto nos extrajudiciais, os imóveis podem ser arrematados por preços atrativos, uma vez que o objetivo é quitar dívidas do antigo proprietário ou do financiado.

   
   

2. Não Assunção de Dívidas: Outro benefício é que, na maioria dos casos, o adquirente não assume as dívidas do antigo proprietário. Conforme o disposto no Código de Processo Civil (art. 908, §1º) e no Código Tributário Nacional (art. 130, parágrafo único), as dívidas do imóvel sub-rogam-se no valor da arrematação. Ou seja, os credores são pagos com o montante da venda, e qualquer saldo devedor restante permanece sob responsabilidade do antigo proprietário, não do comprador.

   
   

3. Possibilidade de Ganhos com Valorização: Para quem compra imóveis com a intenção de investimento, a valorização imobiliária é uma possibilidade interessante. Imóveis adquiridos por preços baixos podem ser revendidos com lucro após reformas ou a regularização da documentação.

   
   

Riscos de Comprar Imóveis em Leilão Judicial ou Extrajudicial

1. Anulação do Leilão: Um dos principais riscos para o comprador é a anulação do leilão. Isso pode ocorrer, por exemplo, se houver irregularidades no processo de execução ou se algum credor ou coproprietário não tiver sido devidamente notificado. Caso isso aconteça, o valor pago pelo imóvel será devolvido, mas a retenção do valor por um período pode gerar prejuízos e transtornos ao arrematante.

   
   

2. Custos Adicionais: Além do valor de arrematação, o comprador deve considerar outros custos, como:

   • Comissão do leiloeiro (geralmente 5% do valor do imóvel);

   • Custas cartorárias para transferência da propriedade;

   • Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);

   • Eventuais reformas, já que muitos imóveis leiloados estão em condições precárias.

     
     

   É importante avaliar esses custos para garantir que o valor final do imóvel ainda seja vantajoso.

   
   

3. Imóvel Ocupado: Outro risco significativo é a aquisição de imóveis ocupados. Em muitos casos, o comprador será responsável por providenciar a desocupação do imóvel, o que pode ser um processo demorado e custoso. Embora a legislação permita que o novo proprietário peça a desocupação, há casos em que o antigo morador resiste à saída, resultando em litígios.

   
   

4. Condomínio e Tributos em Aberto: Embora as dívidas do imóvel geralmente sejam sub-rogadas no preço da arrematação, é fundamental verificar no edital de leilão se há exceções. Algumas dívidas, como débitos de condomínio, podem ser transferidas ao adquirente, dependendo do que for estipulado no edital. Nesse sentido, a assessoria jurídica é essencial para analisar cada situação e evitar surpresas desagradáveis.

   
   

5. “Preço Vil” e a Anulação da Venda: O Código de Processo Civil define o conceito de "preço vil", que é o valor de arrematação inferior ao mínimo estipulado no edital ou à metade do valor de avaliação do imóvel. A aquisição de imóveis por preços vil pode ensejar a anulação da venda, prejudicando o arrematante. Assim, é crucial verificar se o valor de compra está dentro dos parâmetros estabelecidos pela lei para evitar complicações futuras.

   
   

Diferenças Entre Leilão Judicial e Extrajudicial

Leilão Judicial:

• Resulta de um processo de execução judicial, onde o devedor não conseguiu pagar suas dívidas. Após a penhora dos bens, o imóvel é leiloado para quitar as obrigações.

• É conduzido e supervisionado pelo Poder Judiciário, garantindo uma maior segurança ao processo.

• Os credores são pagos com o valor da arrematação, e o adquirente, em regra, não assume as dívidas do imóvel.

  
  

Leilão Extrajudicial:

• Ocorre fora do âmbito judicial, muitas vezes por inadimplência do comprador no pagamento de parcelas de financiamento. O credor tem a possibilidade de leiloar o imóvel diretamente, sem a necessidade de recorrer à Justiça.

• Regido pela Lei nº 9.514/97, é muito comum em casos de imóveis com alienação fiduciária.

• O adquirente também não assume as dívidas, desde que respeitados os termos do edital de leilão.

  
  

Conclusão

Comprar imóveis em leilão, seja judicial ou extrajudicial, pode ser uma excelente oportunidade para adquirir bens por valores atrativos.

No entanto, é imprescindível contar com uma assessoria jurídica especializada para analisar as condições do edital, verificar possíveis riscos, como imóveis ocupados ou dívidas não previstas, e garantir que a transação ocorra de maneira segura.

Por mais que as oportunidades pareçam promissoras, os riscos, como a anulação do leilão ou custos inesperados, podem causar grandes prejuízos. Assim, o conhecimento e a cautela são os principais aliados de quem deseja investir em imóveis leiloados.